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臺(tái)州城市網(wǎng)

標(biāo)題: “好房子”理念下的現(xiàn)房銷(xiāo)售模式 [打印本頁(yè)]

作者: 臺(tái)州城市網(wǎng) 時(shí)間: 2025-5-17 10:27
標(biāo)題: “好房子”理念下的現(xiàn)房銷(xiāo)售模式

(, 下載次數(shù): 68)

　　圖片來(lái)源：新華社

　　現(xiàn)房銷(xiāo)售，再一次站上了輿論的風(fēng)口。
　　日前，國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，一個(gè)提法引人注目：加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度。
　　何為“新模式”?2023年時(shí)，住建部部長(zhǎng)倪虹曾公開(kāi)發(fā)聲，要開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。2024年全國(guó)兩會(huì)期間，倪虹再次表示，要有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。
　　5月13日，全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的城市名單上又多了一個(gè)——河南省信陽(yáng)住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施(試行)》，提及“文件印發(fā)后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。”
　　于是，一個(gè)熱門(mén)的解讀和追問(wèn)在網(wǎng)上發(fā)酵：現(xiàn)房銷(xiāo)售模式要來(lái)了?
　　在浙江，對(duì)于曾經(jīng)推行過(guò)現(xiàn)房銷(xiāo)售的杭州等地來(lái)說(shuō)，接下來(lái)是否跟進(jìn)尚未可知。但可以確定的是，從1995年施行至今已30年的新房預(yù)售制度的確松動(dòng)了，“新模式”呼聲響亮。
　　“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的討論之所以引發(fā)各界高度關(guān)注，不僅因?yàn)樗玛P(guān)購(gòu)房者利益，也因?yàn)樗|及房地產(chǎn)模式的核心邏輯。30年前，預(yù)售制為行業(yè)騰飛提供了支點(diǎn);30年后，如何以更安全、更可持續(xù)的方式支撐市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，是一道必須作答的新課題。
　　對(duì)購(gòu)房者而言，這是一次期待;對(duì)房企而言，則是一場(chǎng)考試。
　　現(xiàn)房銷(xiāo)售的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)?
　　最近，地產(chǎn)圈關(guān)于“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的討論熱度居高不下，杭州也不例外，尤其與房地產(chǎn)密切相關(guān)的開(kāi)發(fā)商們?cè)缫选罢ㄩ_(kāi)了鍋”，相互打聽(tīng)消息，交流看法：什么時(shí)候會(huì)落地?究竟是部分地塊試點(diǎn)還是參考信陽(yáng)“一刀切”式全面推行?會(huì)出臺(tái)什么樣的配套融資制度……
　　作為房地產(chǎn)行業(yè)模式新的方向，現(xiàn)房銷(xiāo)售的時(shí)機(jī)或許已經(jīng)到來(lái)，只是在落地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與實(shí)施路徑上仍存在諸多變數(shù)。杭州的開(kāi)發(fā)商人士目前都在如何討論?日前，記者對(duì)杭州土地市場(chǎng)中主流拿地房企進(jìn)行了采訪(fǎng)。
　　“我原來(lái)覺(jué)得‘一刀切’的可能性不大，但在政策落地前都不好說(shuō)。一旦全面推行，土地市場(chǎng)可能降溫，雖然企業(yè)為了生存最后還是得拿地，但拿地難度直線(xiàn)飆升，大部分房企肯定會(huì)謹(jǐn)慎考慮。于我們而言，無(wú)論是部分地塊試點(diǎn)還是‘一刀切’，前期都會(huì)先暫停拿地，觀望市場(chǎng)變化?！蹦逞肫蠛贾莨就顿Y負(fù)責(zé)人表示。
　　目前，房地產(chǎn)主流開(kāi)發(fā)邏輯是“高周轉(zhuǎn)”：拿地即開(kāi)工，銷(xiāo)售即回款，進(jìn)而支持下一輪拿地與開(kāi)發(fā)。
　　金地集團(tuán)一位投資人士則表示，房地產(chǎn)已經(jīng)歷了近30年的快周轉(zhuǎn)模式，尤其近6年的杭州，從拿地到售罄幾乎只有半年甚至幾個(gè)月，市場(chǎng)上的產(chǎn)品迭代非常快，一旦要現(xiàn)房銷(xiāo)售，從拿地到銷(xiāo)售的時(shí)間線(xiàn)會(huì)拉長(zhǎng)到兩到三年，很難預(yù)判兩年后的產(chǎn)品接受度、市場(chǎng)變化。
　　杭州濱江集團(tuán)副總裁郭清思考得更為具體：“現(xiàn)房銷(xiāo)售將會(huì)是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及很多領(lǐng)域，它一定是有很多配套文件的政策。要觀望的問(wèn)題，包括土地款怎么支付、是否能分期;開(kāi)發(fā)貸的金額、比例、使用范圍;竣工驗(yàn)收備案是精裝修還是毛坯?……假設(shè)首期支付比例20%，就可以先進(jìn)場(chǎng)施工，后面的部分能慢慢付，那對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金壓力就相對(duì)可控?？傊?，還是得等具體政策出臺(tái)后，才能評(píng)估對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的影響?！?/font>
　　“房地產(chǎn)這條賽道進(jìn)入末端決賽圈了?！卞X(qián)江房產(chǎn)投資總監(jiān)劉曉晨直言，“如果邁向現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)代是未來(lái)趨勢(shì)，那留給中小房企生存的時(shí)間不多了，因?yàn)闆](méi)有足夠的資金實(shí)力撐起現(xiàn)房銷(xiāo)售，新一輪洗牌可能要開(kāi)始了?！?/font>
　　“如果全面現(xiàn)房銷(xiāo)售，我們將退出住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)向商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?！眲猿勘硎?。
　　顯然，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下，企業(yè)間的分化將進(jìn)一步加劇。大企業(yè)擁有更強(qiáng)的資金儲(chǔ)備和融資渠道，有能力“撐過(guò)空窗期”;而資金鏈緊張、對(duì)預(yù)售依賴(lài)強(qiáng)的中小房企，則面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“愿意等兩三年買(mǎi)現(xiàn)房”

　　相對(duì)于開(kāi)發(fā)商們的集體“焦慮”，多數(shù)購(gòu)房者自然是十分欣喜和期待。如果商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售能成為尋常事物，會(huì)發(fā)生什么?試想，就好比去商場(chǎng)購(gòu)物，所見(jiàn)即所得，付了錢(qián)直接就能收房，不用再苦等兩三年，這對(duì)購(gòu)房者而言好處顯而易見(jiàn)。
　　對(duì)于經(jīng)歷過(guò)延期交付或樓盤(pán)爛尾的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷(xiāo)售或許是制度性的“避雷針”。以往期房銷(xiāo)售模式中存在的“交錢(qián)容易、收房難”，甚至“一紙合同，一場(chǎng)空”現(xiàn)象，將在現(xiàn)房銷(xiāo)售中得到最大程度地規(guī)避。
　　小葉是一位正在備孕的全職太太，夫妻倆婚后一直住在市中心的老破小，想改善換房已久，卻遲遲未看好房子?！叭绻酉氯ズ贾菀F(xiàn)房銷(xiāo)售，那我們倒挺樂(lè)意多等兩年的?！彼f(shuō)，現(xiàn)房可以看好了再買(mǎi)，不用擔(dān)心延期交付、爛尾這種事，品質(zhì)也看得見(jiàn)、摸得著，當(dāng)然是大好事一件，“至少買(mǎi)得安心了”。
　　但也有人對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售持觀望態(tài)度。
　　準(zhǔn)備買(mǎi)婚房的杭州人小馮則不打算等現(xiàn)房?！拔抑辉诤鮾r(jià)格，現(xiàn)房銷(xiāo)售的房子會(huì)不會(huì)更貴?畢竟開(kāi)發(fā)商投入了更大成本。一旦推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，是否意味著市面上的新房供應(yīng)量會(huì)越來(lái)越少，物以稀為貴嘛?！?/font>
　　消費(fèi)者的期待與疑慮背后，實(shí)質(zhì)上折射出的是現(xiàn)房銷(xiāo)售制度落地的復(fù)雜性。它不只是改變銷(xiāo)售方式那么簡(jiǎn)單，更關(guān)乎資金鏈條、交付周期和市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的重構(gòu)。
　　杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍分析道，相較于激進(jìn)式改革，相對(duì)穩(wěn)妥的策略應(yīng)當(dāng)是采取漸進(jìn)式推進(jìn)，選擇部分地塊開(kāi)展先行試點(diǎn)。這種“小步慢走”的模式，一方面能夠?yàn)榉科箢A(yù)留一定的轉(zhuǎn)型緩沖期，幫助其逐步適應(yīng)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變;另一方面也可以有效降低政策推行過(guò)程中的阻力與潛在風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)過(guò)渡與健康發(fā)展。

　　“好房子”理念的持續(xù)升溫

　　事實(shí)上，關(guān)于現(xiàn)房銷(xiāo)售模式的嘗試，在各地已有10多年歷史。
　　全國(guó)第一宗現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)地塊，出現(xiàn)在2014年的上海，首次提出“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷(xiāo)售”。2016年，深圳、蘇州、南京相繼開(kāi)展試點(diǎn)。其中，蘇州和南京的試點(diǎn)政策通過(guò)土地出讓規(guī)則實(shí)現(xiàn)，即土地拍至上限價(jià)時(shí)，須實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售;最后分別在2018年、2020年隨著出讓規(guī)則調(diào)整，結(jié)束了現(xiàn)房銷(xiāo)售模式。
　　2017年，杭州也加入現(xiàn)房銷(xiāo)售行列，參考蘇州和南京，同樣規(guī)定在土地競(jìng)拍達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，須實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售。不過(guò)，僅實(shí)行了4個(gè)月，規(guī)則調(diào)整，現(xiàn)房銷(xiāo)售戛然而止。
　　如果說(shuō)此前的試點(diǎn)是局部探索，2020年開(kāi)始，試點(diǎn)范圍和力度真正有了突破。
　　2020年，海南成為全國(guó)首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份。2024年8月，海南省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，全省累計(jì)已有8萬(wàn)套左右的住房(含安居房)實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售，解決了預(yù)售制度所帶來(lái)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、項(xiàng)目爛尾等一系列問(wèn)題，有效保障了購(gòu)房者合法權(quán)益，有力防控了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和積極推動(dòng)了行業(yè)新技術(shù)新工藝發(fā)展，取得顯著成效。
　　此后，全國(guó)試點(diǎn)在各地“開(kāi)花”;2021年8月，北京在土拍中首次引入“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”試點(diǎn);2022年9月，合肥試點(diǎn)地塊規(guī)則為“競(jìng)地價(jià)+投報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號(hào)”的方式;2023年7月，深圳在土拍規(guī)則中采用了“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積+搖號(hào)”規(guī)則;2024年1月，鄭州首個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)地塊出讓……
　　隨著試點(diǎn)范圍越來(lái)越大，全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的信號(hào)也越來(lái)越清晰。2024年底，全國(guó)住建會(huì)議將現(xiàn)房銷(xiāo)售列為2025年重點(diǎn)任務(wù)。2025年全國(guó)兩會(huì)期間，“好房子”首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告。我國(guó)住房需求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。而實(shí)現(xiàn)“好房子”的關(guān)鍵一環(huán)，就是提高住宅品質(zhì)與交付兌現(xiàn)能力，現(xiàn)房銷(xiāo)售正好契合這一政策導(dǎo)向。3月，《杭州市進(jìn)一步開(kāi)展住宅品質(zhì)提升工作的實(shí)施意見(jiàn)》出臺(tái)，把住宅品質(zhì)上升到政策高度。換言之，從市場(chǎng)端和政策端，現(xiàn)房銷(xiāo)售都有了更強(qiáng)的推進(jìn)動(dòng)力。
　　顯然，推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售的另一股力量，是“好房子”理念的持續(xù)升溫。所見(jiàn)即所得的“好房子”，未來(lái)是否能成為更多人買(mǎi)房的日常?讓我們拭目以待。

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