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臺州城市網(wǎng)
標題: 銀行大筆資金投向住房租賃業(yè)務(wù) [打印本頁]
作者: 臺州城市網(wǎng) 時間: 2018-3-19 16:16
標題: 銀行大筆資金投向住房租賃業(yè)務(wù)
近一兩年，隨著土地拍賣市場中自持要求的比例越來越高，租賃市場已成為房企未來開發(fā)的重要領(lǐng)地。業(yè)內(nèi)人士認為，要將自持土地轉(zhuǎn)化為未來的租賃住房，就意味著租賃住房政策的影響將從土地開發(fā)傳導(dǎo)到房企融資層面，為此，包括萬科、碧桂園、保利等房企在內(nèi)，不少開發(fā)商均選擇將與銀行機構(gòu)合作作為獲取租賃住房發(fā)展資金的主要方式。根據(jù)信息時報記者梳理，目前不僅銀行開始積極布局住房租賃業(yè)務(wù)，銀聯(lián)也已與全國多個地區(qū)的相關(guān)機構(gòu)聯(lián)合開展“住房租賃服務(wù)平臺”，目前已達成合作意向的地區(qū)包括沈陽、武漢、大連、深圳等等。
銀行為住房租賃市場大手筆“輸血”
“目前，中國銀聯(lián)正在廣州推動相關(guān)合作落地，并繼續(xù)推進國內(nèi)其他城市的住房租賃金融服務(wù)?！便y聯(lián)相關(guān)負責人表示，隨著與各地政府及合作平臺合作的不斷加強，未來有望通過“云閃付”APP實現(xiàn)便捷安全的一站式住房租賃服務(wù)。由此可見，銀聯(lián)在住房租賃的服務(wù)中主要扮演鏈接銀行和住房租賃平臺的角色，而銀行則起到為搭建住房租賃平臺“輸血”的作用，多家國有商業(yè)銀行為住房租賃市場投入的授信規(guī)模級別均在千億以上。其中，工行廣東省分行營業(yè)部為廣州市住房租賃市場提供的資金支持就高達5000億元。
“對于當前參與住房租賃的銀行來說，主要在合作模式中起到三個作用：第一種是對于供應(yīng)端的融資功能，主要是給一些租賃企業(yè)尤其是開發(fā)商提供各類貸款；第二種是對于需求端的融資，這主要是對承租者的融資貸款，尤其是類似三年期的租金貸款；第三種是自營業(yè)務(wù)，目前也有很多銀行會去收儲房源，或交由其他機構(gòu)進行經(jīng)營。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。
而對于房企而言，嚴躍進認為，其更多的是參與建造，最核心的權(quán)利就是房屋的所有權(quán)。但經(jīng)營權(quán)預(yù)計會轉(zhuǎn)入或者交由內(nèi)部的企業(yè)經(jīng)營。對于利益分配來說，尤其是在長期租賃方面，預(yù)計銀行會拿“大頭”。此外，后續(xù)的租金證券化等運作也更需要銀行的積極參與。不過，記者也從多家銀行了解到，目前住房租賃相關(guān)的業(yè)務(wù)仍在籌備和建設(shè)階段，更多的利益分配細則仍有待明確，但有一個共同點是，“提供給住房租賃業(yè)務(wù)的授信，其利率都要比市場價格更優(yōu)惠?！?/font>
住房租賃資產(chǎn)證券化成趨勢
在目前的形勢下，租賃住房成大勢所趨，但是融資大環(huán)境卻日漸收緊，在這樣的背景下，房企對住房租賃類信托投資基金（REITs）表現(xiàn)出了越來越高的熱情。同時，為解決房企在發(fā)展租賃住房方面的資金難題，政府已開始有意放開并加快國內(nèi)住房租賃類REITs產(chǎn)品的發(fā)展，租賃住房政策的影響也由此從土地開發(fā)傳導(dǎo)到了房企融資層面。
去年10月國內(nèi)首單房企租賃住房REITs“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”，金額50億元，該產(chǎn)品以保利地產(chǎn)自持租賃住房為基礎(chǔ)物業(yè)，布局十余個城市。而今年2月初，碧桂園也有一筆高達100億元的租賃住房REITs獲深交所審議通過，用于發(fā)展其長租公寓業(yè)務(wù)。而日前，廣州本土國企越秀集團的“中聯(lián)前海開源-越秀租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”也獲得了深交所審議通過，將發(fā)行一筆金額為50億元的ABS融資大單。記者注意到，越秀的租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃獲通過后的近一個星期內(nèi)，陽光城、萬科、碧桂園、泰禾、融信以及電建等多家房企的數(shù)筆ABS產(chǎn)品業(yè)已獲受理，擬發(fā)行金額在13億-400億元之間不等，物業(yè)類型則包括購房尾款、商業(yè)項目、長租公寓等。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，國內(nèi)租金收益率太低，不能覆蓋資金成本，開發(fā)商難以收回成本。同時，自持商品住房要求開發(fā)商持有年限與土地出讓年限一致，不能轉(zhuǎn)讓限制了間接變現(xiàn)的渠道，企業(yè)不能通過抵押融資進行投資。這也使得多種證券化產(chǎn)品應(yīng)運而生。新派公寓CEO王戈宏也表示，自持租賃住房REITs對房企的存量資產(chǎn)意義顯著，通過引入權(quán)益投資人，給經(jīng)營者和投資人帶來收益的同時，也讓開發(fā)商的資產(chǎn)變輕，改變了以往銷售行為。
房企自持比例增大轉(zhuǎn)型趨勢明顯
去年11月2日，佛山萬科牽手中國建設(shè)銀行，舉辦了一場名為“‘CCB建融家園·泊寓’項目奠基儀式”，這一地塊就是去年6月6日萬科以25.3億元的最高限價競得的桂城一宗全自持宅地。從項目的名稱“CCB建融家園·泊寓”，明顯能看得出，佛山萬科將以長租公寓品牌“泊寓”來打造這個全自持項目。不過，對于和銀行合作的模式和具體細節(jié)，萬科方面則三緘其口，有關(guān)負責人在回應(yīng)記者時僅表示“雙方將共建租賃住房品牌以及共同探索住房租賃市場化，但是運營模式還未最后敲定”。無獨有偶，去年年底，碧桂園集團與中信銀行在北京簽約，中信銀行將在未來三年為碧桂園在長租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金。
銀行不僅緊盯房企，對于品牌公寓商也緊密合作，記者最新得知，今年3月12日，建設(shè)銀行與新派公寓聯(lián)合發(fā)起成立一只初期規(guī)模20億人民幣的住房租賃不動產(chǎn)并購基金，后期將根據(jù)收購需要擴大規(guī)模。
去年7月，廣東省廣州、深圳、佛山、肇慶4個城市獲批成為全國住房租賃工作試點城市，占全國試點城市總數(shù)的三分之一，廣州、佛山、肇慶3市還獲批成為全國利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市。租賃原本是傳統(tǒng)二手中介的主業(yè)，如今在政策的引導(dǎo)下，房企、品牌公寓商、銀行以及各金融系統(tǒng)紛紛涉足。
“租購并舉”的政策將是傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型的難得契機，尤其在熱點地區(qū)獲取土地資源、改善長期現(xiàn)金流和提高產(chǎn)品毛利率等方面有積極作用?！敝袊鞘邪l(fā)展研究院投資部主任劉澄表示。不過，華南城市研究會創(chuàng)會副會長許學(xué)鋒指出，目前國內(nèi)租賃住房的模式還不夠清晰和成熟，因此大面積推廣還面臨一定風(fēng)險。租賃住房是房地產(chǎn)建立長效機制的具體措施，這種效果需要在今后5到10年后才能顯現(xiàn)出來。
據(jù)信息時報
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